Si un bien immobilier n’est pas rentable, l’investissement ne sera qu’une perte. Pour assurer le placement, il est conseillé de calculer cette rentabilité.
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Calcul du rendement brut d’un bien immobilier
En calculant le rendement brut d’un bien immobilier, vous aurez déjà une première idée des avantages de l’investissement que vous comptez faire. Dans le calcul, vous devez prendre en compte les frais de notaire, le coût d’acquisition et les coûts d’éventuels travaux. Il faut les ajouter au coût d’acquisition.
Pour connaître la rentabilité, prenez le montant du loyer, multipliez-le par 12 mois et divisez le résultat par le coût d’achat (prix d’acquisition) comprenant les frais de notaire, le coût des travaux, etc. Multipliez ensuite le résultat par 100.
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Prenons un exemple pour être plus explicite. Disons que le coût d’acquisition total (frais de notaires et coûts de travaux inclus) est de 200 000 euros. Disons ensuite que le loyer est de 700 euros. Le calcul est donc le suivant :
• 700 euros x 12 = 8 400 euros
• 8 400 euros / 200 000 euros = 0,042
• 0,042 x 100 = 4,2 %
Ce taux, bien qu’il soit un peu représentatif, ne vous indique pas vraiment la rentabilité exacte de votre investissement immobilier. Pour affiner le calcul, il faut prendre en compte les charges locatives. Ces dernières ne peuvent pas être récupérées dans le loyer. Il y a aussi l’impôt à prendre en compte. En somme, il faut calculer la rentabilité réelle, soit la rentabilité nette du bien immobilier.
Calcul de la rentabilité nette d’un bien immobilier
En tant que propriétaire, vous avez des charges et des taxes à payer. Vous devez les ajouter à votre calcul de rentabilité pour avoir un résultat plus pertinent. Le taux sera moins élevé que le taux obtenu lors du calcul de la rentabilité brute, mais au moins, il permet d’avoir une idée assez précise de ce que le bien immobilier vous rapportera.
Pour faire le calcul, prenez le montant du loyer multiplié par 12 mois. Enlevez les charges locatives, la taxe et autres puis multipliez le résultat par 100. Divisez ensuite le tout par le prix d’acquisition.
Reprenons l’exemple ci-dessus (prix d’acquisition 200 000 euros et loyer 700 euros). Disons que les charges locatives sont de 900 euros et que la taxe foncière est de 300 euros. En somme, on a :
• 700 euros x 12 mois = 8 400 euros
• 8 400 euros – 1 200 euros = 7 200 euros
• 7 200 x 100 = 720 000 euros
• 720 000 euros / 200 000 euros = 3,6 %
Calcul de la rentabilité avec imposition et réductions d’impôts
Il est aussi possible de calculer la rentabilité nette d’un bien immobilier en prenant en compte l’imposition et les réductions d’impôts. Le calcul dépend par contre de votre situation fiscale. Il est important de déterminer cette rentabilité étant donné qu’elle est plus exacte que le rendement net calculé ci-dessus.
Pour ce calcul, prenez en compte les déductions de travaux, les emprunts, l’impôt sur le revenu foncier, etc. La formule doit être : (loyer annuel x 100) – (les charges liées au logement) – (les impôts liés au logement) / le prix d’acquisition.
