De 2005 à 2015, les loyers à Paris ont connu une forte augmentation de 50 %. Depuis cette constatation, des dispositifs ont été pris pour stabiliser les loyers. Ils concernent notamment l’encadrement des loyers qui est en quelque sorte un projet pour réguler le prix de location de biens immobiliers. Vous pouvez voir son fonctionnement dans cet article.
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Quels biens immobiliers sont concernés par l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers concerne particulièrement les contrats de location de maisons ou d’appartements, qu’ils soient vides ou meublés, à usage mixte ou utilisés comme résidences principales. Que votre contrat soit nouveau ou qu’il s’agisse d’un renouvellement de bail, ce dispositif s’appliquera toujours sur celui-ci. Il touche également les baux signés depuis le 1er juillet 2019.
Les logements qui ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers sont :
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- les locations saisonnières
- les logements soumis à la loi de 1948
- les logements conventionnés APL (dont les biens conventionnés Anah)
- les logements HLM.
Comme c’est une expérimentation qui prendra peut-être fin en 2026 (selon la loi 3DS), elle s’appliquera alors au moins jusqu’à cette année-là.
Comment les loyers sont-ils fixés ?
Les propriétaires de biens à louer doivent se référer aux loyers de référence pour proposer leur prix. Il y a :
• Le loyer minoré qui équivaut au loyer de référence -30 % ;
• Le loyer de référence médian qui est défini en fonction des prix du marché ;
• Le loyer majoré qui équivaut au loyer de référence +20 %.
Ces références sont fixées tous les ans par arrêté préfectoral en fonction des données recueillies par les observatoires locaux des loyers. Les loyers proposés par les propriétaires ne doivent donc pas dépasser le loyer majoré.
À noter que ce plafond peut varier selon différents facteurs : la date de construction du logement, le nombre de pièces, le secteur géographique et le caractère meublé ou non du bien.
Les villes concernées par le dispositif
L’encadrement des loyers a d’abord concerné la ville de Paris et de Lille. Il a ensuite été reconduit dans 28 agglomérations après un décret publié au Journal Officiel le 31 juillet 2020. Depuis le 1er juin 2021, ce dispositif a été étendu dans 9 villes de Plaine Commune. Ce n’est que le 1er novembre 2021 que la ville de Lyon et de Villeurbanne ont appliqué cet encadrement.
Pour ce qui est des communes d’Est Ensemble, en Seine-Saint-Denis, 9 ont pu appliquer l’encadrement des loyers à partir du 1er décembre 2021. Par la suite, la mesure est entrée en vigueur à Montpellier au 1er juillet 2022 et à Bordeaux au 15 juillet 2022.
Le complément de loyer
Il faut savoir que si votre bien présente des traits particuliers par rapport aux autres logements similaires, vous pouvez demander un complément de loyer. C’est un montant que vous ajouterez au loyer de base, hormis les charges. Toutefois, vous devez toujours insérer dans le contrat de location le montant de ce complément de loyer, ainsi que les éléments qui le justifient.
Selon les décisions de justice, les caractéristiques qui peuvent amener à un complément de loyer sont : les équipements luxueux, la vue directe sur un monument, la terrasse et la hauteur sous plafond de plus de 3,3 mètres. À noter que ce complément s’applique tout simplement à un loyer de base qui équivaut au loyer de référence majoré.
